為了改善小區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活環(huán)境，甘肅省蘭州市宜靜園小區(qū)召開業(yè)主大會，決議通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，將小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂的前期“東家”———甘肅省興隆物業(yè)管理經(jīng)營有限公司趕出去。原因是，興隆物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量跟不上且管理費用高，人員素質(zhì)參差不齊，新招來的物業(yè)公司不但服務(wù)質(zhì)優(yōu)價廉，而且隊伍整齊有素。在重新選聘了業(yè)主們滿意的物業(yè)管理公司，并與其簽訂《服務(wù)合同》后，業(yè)主委員會要求興隆物業(yè)公司移交物業(yè)管理手續(xù)，卻遭到拒絕。近日，記者獲悉，蘭州市中級人民法院對此案作出終審裁定，撤銷一審法院作出的原告選聘物業(yè)公司不合法的判決，認(rèn)定宜靜園小區(qū)業(yè)主委員會無訴訟主體資格，駁回了其訴訟請求。此案被稱為蘭州市“物權(quán)”第一案。
據(jù)調(diào)查，宜靜園小區(qū)由甘肅興隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2004年10月建設(shè)竣工，住宅套數(shù)176戶，地上獨立車位38個。2004年10月興隆開發(fā)公司與興隆物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)管理合同》。2005年10月30日，宜靜園小區(qū)召開第一次業(yè)主大會，投票選舉成立了業(yè)主委員會，并根據(jù)《物業(yè)管理條例》于同年11月22日到蘭州市房地產(chǎn)管理局登記備案，確定小區(qū)業(yè)主為174戶。2006年5月21日該小區(qū)再次召開業(yè)主大會，決議通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，該次業(yè)主大會實到業(yè)主122人(即122票)，會后業(yè)主委員會工作人員分別征求業(yè)主意見，其中有118位業(yè)主(即118票)簽字同意該大會的決議事項。業(yè)主委員會依據(jù)該決議通過招投標(biāo)的方式選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)，并代表業(yè)主與新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了《物業(yè)管理服務(wù)合同》。業(yè)主委員會要求興隆物業(yè)公司移交物業(yè)管理手續(xù)，遭拒絕后，業(yè)主委員會便將該公司起訴至蘭州市城關(guān)區(qū)人民法院。
城關(guān)區(qū)人民法院認(rèn)為，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》有關(guān)規(guī)定，該小區(qū)具有投票權(quán)的業(yè)主應(yīng)為214票，而實際到會人數(shù)未能達到法定人數(shù)，故原告選聘物業(yè)公司的程序不合法。
宣判后，宜靜園小區(qū)業(yè)主委員會不服，以原審法院認(rèn)定事實及適用法律錯誤為由，上訴至蘭州市中級人民法院。
二審?fù)徶�，興隆物業(yè)公司、興隆開發(fā)公司辯稱，原判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)維持原判；物業(yè)管理服務(wù)合同沒有終止，現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)沒有理由給上訴人移交相關(guān)資料；請求二審法院依法駁回上訴人的上訴請求，維持原判。
蘭州市中級人民法院認(rèn)為，此案主要涉及宜靜園小區(qū)業(yè)主委員會有無訴訟主體資格的問題。在物業(yè)管理法律關(guān)系中，雖然物業(yè)管理合同一般是由業(yè)主委員會或物業(yè)開發(fā)商和物業(yè)管理公司簽訂的，但他們簽約的后果最終歸至全體業(yè)主，與業(yè)主委員會或開發(fā)商并無關(guān)系。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，不是獨立的自然人或法人，本身也并無承擔(dān)民事責(zé)任所需具備的組織機構(gòu)和財產(chǎn)，不具備當(dāng)事人的民事權(quán)利能力，不享有民事主體資格。出于公共管理事由提起訴訟的，其訴訟主體應(yīng)為小區(qū)全體業(yè)主，鑒于全體業(yè)主人數(shù)眾多，在由小區(qū)全體業(yè)主所提起的訴訟中，可以選派訴訟代表，業(yè)主委員會委員在全體業(yè)主書面授權(quán)或經(jīng)業(yè)主大會的決議確定后，在提交相關(guān)的文件證明其符合資格后即可以訴訟代表人的身份參加訴訟。本案中，宜靜園小區(qū)業(yè)主委員會是為維護全體業(yè)主的利益，出于公共管理事由提起訴訟，其訴訟主體應(yīng)為宜靜園小區(qū)全體業(yè)主，故原告不享有民事主體資格。故終審裁定撤銷一審判決，駁回宜靜園小區(qū)業(yè)主委員會的訴訟請求。
加大業(yè)主維權(quán)的困難和成本，也是很難實現(xiàn)的。